Продолжая тему, начатую вчера, о том, что и как меняется на рынке загородного жилья эконом-класса, «Собственник» выяснил, как видят сегодняшний спрос девелоперы и как в связи с этим корректируют свои планы, и какие направления оказались вдруг самыми востребованными в кризис.

Девелоперы меняют планы
«Этим летом в эконом-сегменте  растут и спрос, и предложение. Конечно же, велико влияние сезонного фактора, но, вероятно, положительная тенденция все же присутствует, – рассуждает Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение». – Поселков этого ценового уровня изначально было немного, поэтому и замораживать было практически нечего. Идет массовая переориентация бизнес-сегмента в эконом».

Официально девелоперы не заявляют о переходе позиционирования поселка на класс ниже, поясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая: «В большинстве случаев, если поселок уже начал строиться, девелоперы стремятся сохранить его класс. При этом кризисные тенденции заставили ряд застройщиков перейти на менее дорогие быстровозводимые технологии, пересмотреть площади предлагаемых к продаже земельных участков, снизить стоимость домовладений. Одним из немногочисленных примеров смены формата и класса является проект «Гагаринлэнд» в 145 км от МКАД по Минскому шоссе».

Там первоначально на 34 га второй очереди планировалось построить поселок бизнес-класса с площадью домов 124–250 кв. м и средней площадью участка 30 соток, рассказывает эксперт, однако в силу начавшегося кризиса планы по застройке были пересмотрены и была проведена реконцепция, итогом которой стал запуск программы «Новые дачи».

«Программа предусматривает строительство домов в сегменте эконом-класса, – рассказывает Литинецкая. – Суть ее – в адаптации проектов к новым экономическим условиям и снижении конечной стоимости домовладений за счет более низких цен на землю и минимизации затрат на строительство. В рамках этого проекта будет построен поселок на территории комплекса «Гагаринлэнд». В поселке будет представлено 110 домов площадью 68–200 кв. м на участках 12 соток. Планируется, что стоимость таких домовладений составит от 2,5 млн руб».

Экономкласс оказался самым устойчивым форматом на рынке недвижимости в кризисный период, констатирует управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: «Почему? Как правило, дома этого сегмента – это дачи. К ним применяются минимальные строительные требования. Дачи могут не соответствовать СНИПАМ по жилью. Они, как правило, строятся на землях под садоводство или дачное хозяйство, т. е. переведенных сельскохозяйственных землях. Соответственно, идет существенная экономия на самом строительстве. Идет большая экономия и за счет социальной инфраструктуры – не требуется ни школ, ни детских садов. И третье: как правило, в удаленных районах больше возможностей подключиться к центральным коммуникациям в связи с тем, что отсутствует промышленность. Там есть избыток коммуникаций, которые можно провести и тем самым сократить затраты на подключение. Соответственно, это позволяет девелоперам  инвестировать меньшие суммы в инфраструктуру, и цена таких домов невысока».



Довольно распространенным явлением стала и переориентация части территории, ранее планировавшейся под коттеджи или участки с подрядом, под участки без подряда, рассказывает Мария Литинецкая: «Сегодня потребители рассматривают участки без подряда как более надежное вложение средств по сравнению с  домовладением. Таким образом, девелоперы, с одной стороны, в целях соответствия потребностям покупателя, а с другой, стремясь минимизировать собственные вложения и сгенерировать финансовый поток, все чаще выводят на рынок данный объект продаж».

Перспективы неясны
Однако было бы ошибочным говорить о том, что рынок возвращается в состояние, где наибольшим спросом пользуются типично «советские дачи». Даром эти годы не прошли и для покупателя, который многому научился и многое увидел. Поэтому, даже экономя, покупатель ищет удобств и качества куда более рьяно и со знанием дела. Где этот оптимум будет найден, рассуждают эксперты, и спектр, что придется изменить в сложившихся представлениях о загородном жилье эконом-класса, весьма широк. Поиски идут как в видах жилья, его площади и архитектуре, так и в его местоположении.

«Уже сейчас очевидно смещение интереса потребителей в сторону более качественных форматов. Можно прогнозировать, что лидерами рынка останутся коттеджные поселки, предполагающие земельные участки без подряда и малоэтажные жилые комплексы смешанного типа», – рассуждает о перспективах рынка Алексей Костенко.

Наиболее активно проекты выходят на северных направлениях – Дмитровском и Ярославском, приводит свои данные Мария Литинецкая, однако при этом география расположения новых проектов постепенно расширяется: «Впервые с начала кризиса стали осваиваться южные и восточные направления. Более 60% всех новых поселков, вышедших на рынок в мае, расположено на Симферопольском, Каширском и Горьковском направлениях. Принимая во внимание характер и класс нового предложения, наиболее вероятно, что в ближайшей перспективе оно будет выходить на менее дорогих северных и южных направлениях, причем стоит отметить значительную удаленность от МКАД – в 70% случаев новые поселки 2009 г. расположены далее 40 км от МКАД».

Как и все последние годы, пока лидером остается Новорижское направление, считает Антон Маталыгин: «Много "дальних дач" по Симферопольскому направлению, за 100 км. Перспективы есть у "скоростных" шоссе: в первую очередь, того же Новорижского. Благодаря хорошей природе в районе 100–120 км Симферопольского перспективы есть и там».

Другой аспект изменения формата – уменьшение площади домов и технологий их возведения.
«Возможно, что скоро мы увидим на рынке дома площадью от 50 кв. м до 150 кв. м в ближнем Подмосковье, от 20 до 30 км от МКАД. Это будет наиболее массовый формат для новых проектов, – считает Владимир Яхонтов. – Объекты в ближайшем Подмосковье (до 20 км) сейчас в большинстве своем заморожены, поскольку ориентированы на более дорогой сегмент, и выйдут на рынок не раньше 2011 года. Покупатели будут проявлять активное внимание к домам, построенным по быстровозвоводимым технологиям, хотя до кризиса они не пользовались спросом, покупатели относились к ним очень осторожно».

Алексей Костенко прогнозирует, что в долгосрочной перспективе развитие рынка будет зависеть от экономической и финансовой ситуации в стране, а ближайшие два месяца заметных изменений на рынке загородной недвижимости не ожидается. Как спрос, так и предложение будут варьироваться в пределах достигнутых на сегодняшний день показателей. Процесс корректировки цен, наблюдаемый с конца прошлого года, по всей вероятности, продолжится, добавляет эксперт.

По мнению Марии Литинецкой, значительное падение маловероятно: «Скорее всего, в ближайшее время застройщики будут придерживаться уже выбранной ценовой политики. Возможна дальнейшая корректировка по менее ликвидным объектам, но в целом наиболее вероятна некоторая стагнация. Этому будет способствовать и то, что с одной стороны, на рынке по-прежнему сказывается влияние кризиса, и распространяются слухи о «второй волне», с другой – некоторое оживление покупательского спроса этой весной дает надежды на более позитивное развитие ситуации».