Объем предложения недорогого загородного жилья сейчас активно увеличивается. К осени некоторые эксперты и вовсе предрекают массовый выход на рынок нового предложения в этом сегменте. Правда, подавляющее большинство такого предложения подразумевает, что покупателю придется потратить и силы, и время, и деньги на то, чтобы сделать свою покупку пригодной для постоянного проживания.

Загородный рынок за последние полгода очень сильно изменился – это касается в первую очередь покупательских предпочтений, а следовательно – и подхода застройщиков к «форматированию» своих проектов. На июньском круглом столе «Загородный рынок: каким он стал?» участники этого самого рынка по итогам дискуссии определили два возможных пути дальнейшего развития подмосковной «загородки».

Или все вернется на уровень, когда этот рынок только зарождался (а это «анархия», неорганизованная застройка, смещение спроса в сегмент участков без подряда), или же произойдет окончательная трансформация рынка в сторону массового появления востребованных и доступных продуктов – а это сейчас уже не дом, а грамотно организованный поселок.

Спрос поднялся с нуля, цена снизилась на 20%

Летом на рынке загородной недвижимости традиционно горячая пора – и в этом году спрос на «загородке» тоже растет. «По итогам мая спрос на загородную недвижимость вырос на 5%. При этом, в отличие от начала весны, когда спрос носил преимущественно исследовательский характер, следует отметить существенный рост просмотров потенциальными покупателями возможных вариантов, что является свидетельством намерения приобрести дом или участок, – рассказывает Алексей Костенко, руководитель направления загородной недвижимости МИАН. – Фактические продажи загородной недвижимости по сравнению с началом весны выросли на 25–30%. Несмотря на существенное сокращение платежеспособности населения качественные предложения с удачным местоположением, хорошей концепцией, инфраструктурным обеспечением, соответствующим заявленному классу, востребованы и сегодня».

«До кризиса спрос на недвижимость эконом-класса был стабильно высоким. В конце 2008 г. он подчинялся общим тенденциям рынка и сократился практически до нуля. В настоящее время можно говорить об оживлении спроса на такого рода недвижимость, однако особенность данного сегмента в том, что большинство застройщиков придерживается стратегии продаж, предполагающей инвестирование покупателем в строящуюся недвижимость. Готовые дома по цене менее $400-500 тыс., а именно такой тип недвижимости сейчас наиболее востребован, составляют небольшой объем предложения на рынке. В этой связи, а также из-за риска недостроя, возрос спрос на земельные участки без обязательного подряда. «В течение первых 5 месяцев 2009 г. предложение поселков с объектом продаж УБП увеличилось почти на 50%, – рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Цена объектов в сегменте эконом-класса, равно как и в других сегментах, снижается. Так, например, стоимость домовладения на Калужском шоссе (по отношению к сентябрю 2008 г.) снизилась на 15–20%, в среднем с $350 тыс.  до $270–300 тыс.».

Спрос на недорогое жилье увеличился, подчеркивает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость»: «Сейчас пользуется спросом не столько вид недвижимости, сколько цена. И поэтому максимальный спрос сосредоточен на объектах стоимостью до 10 миллионов рублей. Продажи в этом сегменте идут, и в среднем продается по три дома в месяц в каждом из поселков».

Дешевые поселки есть, но не так дешевы, как кажется

Согласно данным, которые приводит Иван Синицин, партнер КГ MODUS, сейчас на рынке в ценовой категории до 5 млн руб. продается 16 коттеджных поселков (см. Приложение 1). При этом в 80% случаев покупателю придется дополнительно вкладываться, чтобы обеспечить уровень, необходимый для комфортного проживания: в 14 проектах из 18 коммуникации не доведены до границы поселков, в 8 – не предусмотрено электричество, в 9 – не разведен внутри дома водопровод, в 15 – не подключена канализация.

По словам Марии Шагуриной, партнера программы «Новые дачи», минимальная стоимость предложения на рынке загородной недвижимости представлена в поселке «Березовый рай» и составляет около 2 млн руб. «Приобрести дом, располагая суммой до 3 млн руб.,  можно лишь в 5 поселках: «Романовские дачи», «Березовый рай», «Тимашово», «Акуловские пруды» и «Гагаринлэнд». Наибольшее число предложений сконцентрировано в диапазоне от 3 до 4 млн руб. – такие дома предлагают 11 из 16 поселков эконом-класса. В 5 представленных проектах минимальная стоимость предложения начинается от 4 млн руб. (подробнее о том, что включено в цену продающихся сейчас эконом-поселков, см. Приложение 2), – говорит эксперт. – Следует отметить, что зачастую заявленная цена предложения включает только стоимость земельного участка и строительства коробки дома, не учитывая даже минимальную внутреннюю отделку. Так, в 9 из 16 рассматриваемых поселков в доме не предусмотрена сборка лестницы. В половине проектов при сдаче дома не настелены полы и не покрашен фасад. Таким образом, в большинстве случаев при покупке дома в коттеджном поселке эконом-класса собственник сталкивается с дополнительными финансовыми и временными затратами, которые в отдельных случаях могут достигать 60% цены домовладения».

Продолжение статьи читайте в «Собственнике» завтра.

Приложение 1: Загородные поселки эконом-класса по степени удаленности от Москвы (данные предоставлены Марией Шагуриной):

Направления	Горьковское шоссе	Каширское шоссе	Киевское шоссе
до 80 км	---	---	---
80-90 км	---	---	Тимашово
90-100 км	Заповедный край	Тарасково	Акуловские пруды
100-120 км	---	---	---
от 120 км	---	---	---
Направления	Минское шоссе	Симферопольское шоссе	Ярославское шоссе
до 80 км	---	Речной, Окская слобода	---
80-90 км	---	Высокий берег	---
90-100 км	---	Романовские дачи, Велогож-Парк, Поленовские дачи, Заречье Village	Березовый рай
100-120 км	---	Заокские просторы, Тарусская слобода	Наумово
от 120 км	Гагаринлэнд	---	---

 Приложение 2. Принципы ценообразования в поселках эконом-класса (данные предоставлены Марией Шагуриной):  

Название	Покраска фасада	Наличники	Замена входной двери	Котел	Полы
Березовый рай	нет	да	да	нет	да
Гагаринлэнд	нет	да	да	нет	да
Романовские дачи	нет	нет	нет	нет	да
Тимашово	да	да	да	да	нет
Акуловские пруды	нет	нет	да	да	нет
Заречье Village	нет	да	да	нет	нет
Поленовские дачи	да	да	да	нет	нет
Высокий берег	нет	да	нет	да	да
Тарусская слобода	нет	да	нет	нет	да
Заповедный край	да	да	да	нет	да
Тарасково	нет	да	да	да	нет
Заокские просторы	да	возможно	нет	нет	да
Речной	да	нет	да	да	нет
Наумово	да	да	да	да	да
Окская слобода	возможно	да	да	да	нет
Велогож-парк	да	да	да	да	нет
Название	Потолки	Внутренние перегородки	Отдел. стен	Лестница	Мин. цена, тыс. руб.
Березовый рай	да	да	да	да	1 999
Гагаринлэнд	да	да	да	да	1 389
Романовские дачи	да	да	да	да	2 680
Тимашово	да	да	да	нет	2 775
Акуловские пруды	да	да	да	нет	2 780
Заречье Village	да	нет	нет	нет	3 000
Поленовские дачи	да	нет	да	нет	3 457
Высокий берег	да	да	да	да	3 500
Тарусская слобода	да	да	да	да	3 500
Заповедный край	да	да	да	да	3 700
Тарасково	да	да	нет	нет	3 708
Заокские просторы	да	да	нет	нет	4 160
Речной	нет	да	нет	нет	4 200
Наумово	да	да	да	да	4 276
Окская слобода	нет	нет	нет	нет	4 800
Велогож-парк	да	да	нет	нет	4 800