Сделки с жилыми помещениями считают действительными лишь при соблюдении определенных условий. Знание юридических правил и тонкостей позволит избежать многих проблем, возникающих при составлении договора купли-продажи объектов недвижимости. В представленной статье перечислены основные правила, нарушение которых чаще всего становится основанием для обращения в суд.
 
1. Важным условием действительности сделок является соответствие их закону. В противном случае они считаются ничтожными, однако иногда закон относит такие сделки к оспоримым.
 
2. Необходимо, чтобы отчуждатель был собственником жилого помещения, так как только он вправе распоряжаться недвижимостью. Убедиться в том, что жилье — собственность продавца, можно, ознакомившись со всеми правоустанавливающими документами. Для получения полной информации об объекте лучше всего обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запросив выписки из ЕГРП. Конечно, это потребует каких-то затрат, но позволит избежать такой неприятности, как покупка жилья у человека, не имеющего никаких оснований им распоряжаться.
 
3. Для признания договора купли-продажи действительным необходимо, чтобы стороны обладали полной дееспособностью (она наступает с 18 лет). В противном случае сделка ничтожна. Вместе с тем существуют обстоятельства, при которых человек приобретает дееспособность в полном размере еще до достижения совершеннолетия. Гражданское право называет это явление эмансипацией. Она возможна в двух случаях:
если гражданин вступил в брак;
если он после достижения 16-летия работает по трудовому договору либо с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью. Решение о признании гражданина эмансипированным принимает орган опеки и попечительства при наличии письменного согласия обоих родителей (законных представителей). При отсутствии такого согласия решение принимает суд — тогда подросток вправе заключать договор без разрешения своих законных представителей.
Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченно дееспособные граждане заключают и подписывают договор самостоятельно при наличии письменного разрешения их представителей.
 
4. При оформлении сделок с недвижимостью нужно соблюдать права всех, кто проживает в квартире и сохраняет право пользования ею после отчуждения. Надо сказать, что законодательству не соответствуют договоры, которые предписывают проживающим в продаваемом жилом помещении, но не участвующим в сделке лицам выписаться (сняться с регистрационного учета).
 
Если квартира — совместная собственность мужа и жены, то при продаже учитывают права обоих. Для совершения одним из супругов сделки с недвижимостью нужно получить нотариально заверенное согласие другого.
 
В случае, когда жилье находится в общей долевой собственности, при возмездном отчуждении его части соблюдают правила о преимущественной покупке доли другими собственниками. Для этого необходимо в письменной форме известить всех собственников о намерении продать часть квартиры, указать цену и другие условия. Если доля не будет выкуплена ими в течение месяца, то продавец вправе заключить сделку с любым другим лицом. При нарушении данных правил гражданином, отчуждающим имущество, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.
 
5. Важным моментом является регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, только тогда приобретатель жилья становится его собственником. Иногда одна из сторон уклоняется от регистрации, в этом случае другая сторона может обратиться в суд за защитой своих прав. И тот, кто необоснованно отказывается от государственной регистрации, возмещает убытки, вызванные задержкой.
 
6. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям купли-продажи жилого помещения, установленным законом:
предмет договора;
цена жилого помещения;
перечень лиц, проживающих в помещении и сохраняющих право пользования им после приобретения жилья покупателем, с указанием их прав пользования.
Последствием недействительности сделки является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. Если вернуть полученное невозможно, его стоимость возмещают в деньгах.